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　　2025年上半年，房地产行业共实现债券融资2541.9亿元，同比下降10.0%。2021年下半年以来，房地产市场持续调整，融资规模大幅回落，2025年上半年延续了下降态势，降幅较上年收窄。海外债在低基数上有所恢复，但整体规模仍很小，信用债成为融资绝对主力，ABS融资占比超三分之一，同比小幅增长，ABS融资重要性日益显著。从单月来看，3月-4月债券融资总额超400亿元；5月债券融资总额略有回落，6月有所回升。

　　从头部房企发行占比来看，发行规模前10企业融资金额占比达到48.2%，较上年增加4.1个百分点，信用债资金也出现了向头部企业富集的态势。信用债发行规模前10企业主要为央国企，保利发展、华润置地发行金额超百亿，首开股份、中交地产、建发房产、首创发行金额超50亿。头部企业资金优势不只立在其良好的信用资质，也与其销售保持韧性、拿地力度较高有关。从信用资质来看，华润置地坚持增收节支、以收定支，严守现金流安全底线%，总有息负债率及净有息负债率维持行业低位，整体加权平均融资成本创历史新低，标普、穆迪及惠誉维持本公司BBB+、Baa1和BBB+的行业最佳信用评级。从销售额来看，头部企业销售额占比持续上升，业绩保持较强韧性。2025上半年， TOP100房企销售中，TOP10企业销售额占比为48.7%，较2024年提升0.5个百分点。TOP20企业销售额占比分别为64.8%，较2024年提升0.8个百分点。保利发展、华润置地销售额均超千亿，位列行业前五，是上半年4家销售额超千亿房企之二。从拿地金额来看，头部企业拿地力度不断加强，占比明显提升。2025上半年，拿地金额TOP100中，TOP10企业占比高达55.3%，TOP20企业占比69.3%，相比去年底分别提高了13.9个百分点、14.4个百分点，头部房企拿地金额占比明显上升，保利发展、华润置地、建发房产等房企拿地金额超两百亿，拿地销售比超30%，表明这些房企拿地力度相对较强，既有投资意愿也有投资能力。

　　信用债发行渠道在经过长期市场调整、企业出险以后处于收缩态势，特别是民营房企，其融资意愿、融资能力都受到压制。在市场新旧力量的换挡期，信用债发行或将继续保持政策开放、规模受限态势。作为新生力量的中小民营房企仍需逐步建立信用债渠道，同时这些民企因其开发规模普遍不大，采取聚焦深耕策略，对公开市场融资需求可能不高。作为市场主力军的央国企各项融资渠道均较为畅通，其有维持各类融资渠道畅通的需求，但仍会根据自身开发规模、融资成本、融资便捷程度等特点灵活匹配融资结构，以保持债务结构健康和成本可控。

　　从发行结构来看，CMBS/CMBN为主要发行类型，占比为46.3%，类REITs、供应链ABS占比均为23.0%，CMBS/CMBN比例快速提升，发行占比较上年同期提升了5.6个百分点，供应链ABS占比略有下滑。供应链ABS占比不足四分之一，而CMBS/CMBN、类REITs占比近七成表明以优质底层资产为基础的ABS融资受到投资者青睐，也利于促进存量资产盘活。需要注意的是，商业地产市场持续承压的今天，空置率下降、租金下行仍将困扰存量资产运营，其过度下行或将促使部分ABS成为另一种债务负担。