重磅发布乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS！2025年一季度中国房地产市场总结与趋势展望

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　　（3）土地市场：一季度，300城住宅用地成交面积仍小幅缩量，同比降幅较去年全年明显收窄。房企投资进一步聚焦一线及杭州、成都等强二线城市，叠加核心城市优质地块供应节奏加快，带动一季度300城出让金同比增长约两成，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至7成左右。多地竞拍出高溢价地块，一季度杭州三次刷新地价纪录，成都两度刷新地价纪录。拿地企业方面，头部央国企凭借资金实力，投资主动性和补仓能力更强，仍是市场拿地主力。

　　（4）政策展望：3月政府工作报告首次将“稳住楼市股市”写进总体要求，宏观调控更加重视资产价格，并再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，同时报告用较长篇幅全面部署了房地产各项政策，预计接下来各项举措将加快落实。促需求方面，因城施策调减限制性措施，城中村和危旧房改造工作有望提速；去库存方面，预计使用专项债券资金收回收购闲置存量土地、收购存量商品房等配套政策将进一步完善；防风险方面，针对企业的融资支持力度有望加大；新模式方面，各地“好房子”建设标准加快出台有助于推动优质供给增加，促进住房需求释放。

　　重点城市新房销售：一季度核心城市市场延续修复态势。去年9.26一揽子政策落地以来，楼市政策环境已处于近几年最宽松水平，为居民置业创造了良好条件，有效带动了住房需求释放，重点城市新房销售明显恢复。今年以来，核心城市房地产市场延续修复态势，春节后市场交易回归常态，一线及部分核心二线城市市场修复更加突出。今年一季度（截至3月27日），深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州、宁波、南京等城市同比增长均超20%。在供应缩量及销售加快共同推动下，重点城市整体可售库存规模持续下行，出清周期有所缩短。

　　重点城市新房成交结构：改善性需求是新房市场重要支撑，120平方米以上户型成交占比有所提升。从成交面积段来看，2025年1-2月，90-120平方米产品仍是新房市场需求主力，30城整体占比仍接近四成。一线平方米新建商品住宅成交套数占比均超四成，其中上海占比达56%。北京、上海120平方米以上大户型占比超30%；二线代表城市中，长沙、成都、合肥、西安、济南等城市120平方米以上大户型成交占比超60%，改善性住房需求仍占主导，其余城市90-120平方米产品成交套数占比均接近或超过四成；三线代表城市中，佛山、东莞、芜湖、唐山90-120平方米住宅成交套数占比均超40%。

　　重点城市二手房成交：“以价换量”带动下，节后核心城市二手房成交活跃度持续提升。今年一季度（截至3月27日），深圳、杭州二手房成交套数同比增长约六成，北京、上海、成都同比增长均超30%。节前部分积压需求与节后教育需求的加快释放，带动核心城市二手房市场活跃度持续提升，3月（截至27日），一线城市中，深圳二手房网签成交套数同比增长57%，北京、上海同比增幅均超30%；二线%，成都、厦门成交同比增幅均超30%。

　　二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1-2月百城二手住宅价格累计下跌0.93%。年初以来，中央继续强调要推动房地产市场止跌回稳，核心城市在政策利好持续作用下，二手房交易活跃，业主心理预期趋稳，带动百城二手住宅价格环比跌幅持续收窄。2月百城二手住宅均价为14071元/平方米，环比下跌0.42%，跌幅较1月收窄0.09个百分点，月度环比跌幅已连续7个月收窄。分梯队看，1-2月，一线城市二手住宅价格累计下跌0.35%，跌幅较去年同期收窄0.5个百分点；二线城市二手住宅价格累计下跌1.04%，梯队内成都房价现筑底企稳态势，二手房价格累计上涨0.20%；三四线城市二手住宅价格累计下跌1.05%。

　　开年以来，核心城市优质地块竞拍热度较高，300城住宅用地出让金同比增长约两成。根据中指初步统计，2025年一季度（截至3月27日），300城住宅用地成交规划建面为7319万平方米，同比下降5.9%，降幅较去年全年收窄16.3个百分点；土地出让金3449亿元，同比增长20.2%；溢价率提升至12.4%。核心城市优质地块土拍升温，主要原因有两点：一是房企对核心城市新房市场销售回稳的看好，补仓意愿较高，同时年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率；二是各地政府加大优质地块的供应力度，一季度各地推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块。（注:自2025年起，中指数据扩大了300城土地覆盖范围，目前已涵盖全部地级及以上城市，历史数据为可比口径）

　　各线城市住宅用地出让金同比均增长。根据中指数据，2025年一季度（截至3月27日），多数城市供地保持“量缩质优”的特点，各线城市土地出让金同比均实现增长，其中一线城市优质地块供应较充足，上海推出面积同比增长，北京推出地块价值较高，房企举牌积极，一季度北京、上海住宅用地出让金分别达569、345亿元，叠加低基数影响，一线城市整体出让金同比增幅超两成；二线城市中，杭州、成都、苏州等核心城市供地节奏加快，推出面积同比增幅较大，房企积极补仓，带动二线城市土地出让金同比增长三成以上；三四线城市土拍表现相对一般，土地出让金同比小幅增长。在房企投资进一步聚焦核心一二线城市背景下，土地出让金集中度继续提升，根据中指数据，2025年一季度（截至3月27日），TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至7成左右（2024年全年为51%）。

　　重点城市来看，为了提高房企拿地积极性，今年以来各地政府在土地出让方面进行了多项政策优化。一是核心一二线城市通过增加核心区域的土地供应，引导房企聚焦高价值区域开发，如成都、杭州等地一季度核心区宅地供应占比均过半。1月，北京还明确提出，在住宅用地供应方面，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地。同时，低密度住宅用地（容积率1.5）的供应占比提升。根据中指数据监测，2025年一季度（截至3月27日），22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达17.6%，较去年同期增长2.0个百分点。其中苏州推出15宗宅地中，容积率1.5以下的有9宗；沈阳推出的3宗宅地，容积率均在1.5以下。二是产品设计条件放宽，助力好房子建设。去年以来多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，助力好房子建设。去年以来，北京、重庆、杭州、南京、苏州、江苏、安徽、湖北、四川等多个省市出台“好房子”建设相关规范，其中今年2月北京出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，示范效应和风向标意义明显，预计后续将有更多城市优化相关政策。

　　上海、杭州土地市场升温明显：一季度，上海三次土拍共计成交10宗宅地，9宗溢价，5宗溢价率超30%；杭州出让32宗地中有28宗溢价成交，多宗地块溢价率超40%，有4宗溢价率超70%，其中3月25日，滨江西兴单元BJ030102-25地块成交楼面价72915元/㎡，刷新杭州地价单价最高记录（之前最高记录为1月24日滨江竞得的湖墅单元GS0201-R21-05地块，成交楼面价为64834元/㎡），3月28日，杭州地价单价最高记录再次被刷新，一季度杭州三次刷新地价记录，西湖蒋村文新单元XH030203-01（3）地块成交楼面价88029元/㎡，溢价率115.39%。

　　北京、成都、苏州、宁波等地在优质地块带动下，多宗地块高溢价出让，而非核心区多为底价成交：北京一季度共出让11宗宅地，海淀东朱房两宗地、树村及朝阳三间房组团地块均溢价成交，且成交总价均在70亿元以上，其中海淀树村地块成交楼面价102347元/㎡，刷新北京地价单价最高记录（之前最高记录为1月2日建发竞得的海淀朱房地块，成交楼面价95407元/㎡），其余7宗地块底价成交；成都出让24宗宅地，14宗溢价，有8宗溢价率超30%，其中3月11日，高新区桂溪街道铜牌村9组、10组地块成交楼面价31700元/㎡，刷新之前成都地价单价最高记录（之前最高记录为2024年9月20日贝好家获取的锦江区金融城三期宅地，成交楼面价27300元/㎡），3月27日，成都地价单价最高记录再次被刷新，一季度成都两度刷新地价纪录，金融城三期H10地块经213轮竞价被建发以高溢价率106%获取，成交楼面价达41200元/㎡；苏州出让8宗宅地，3宗溢价，其中工业园区两宗宅地溢价率均超20%。

　　整体来看，2025年一季度，房企投资保持“聚焦深耕”策略，叠加多地优质地块供应节奏加快，核心城市土拍热度较高，带动300城住宅用地出让金同比增长。短期来看，预计地方政府将进一步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域优质地块供应；另一方面通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿。此外，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措。2月广东省发行收购存量闲置土地的专项债券落地，为市场释放了更加积极的信号，随着专项债收购闲置土地的政策经验积累，未来各地存量闲置土地的盘活进展有望加快，进而推动房企再投资，实现“以土地存量换发展增量”，促进房地产市场加快“止跌回稳”。

　　宏观经济方面，去年9.26中央政治局会议部署落实一揽子增量政策后，四季度经济增速明显回升，社会信心有效提振，但目前我国经济仍面临较为复杂的内外部环境，内需仍待提振，同时外部环境变化可能对外需带来新的冲击。在此背景下，今年《政府工作报告》把“全方位扩大国内需求”作为首要任务，同时提出了“要实施更加积极有为的宏观政策”，且更加重视资产价格，把“稳住楼市股市”写进总体要求，充分体现了稳定居民资产价格在宏观调控全局中的重要性。从宏观调控力度上看，财政政策中的赤字率、赤字规模、超长期特别国债、地方政府专项债规模均为历史最高，全年新增政府债务总规模达11.86万亿元，增加2.9万亿元。对比去年政府专项债主要投向基建、地方政府债务置换等领域，今年还明确了土地收储和收购存量商品房也是专项债的重点投向领域。从货币政策来看，政府工作报告将连续实施了14年的“稳健的货币政策”调整为“适度宽松的货币政策”。今年以来央行多次表示将根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机调整优化政策力度和节奏，政府工作报告进一步明确适时降准降息，且由此前保持流动性“合理充裕”调整为“充裕”，同时明确要求“更大力度促进楼市股市健康发展”，预计房地产相关的信贷、货币支持仍将保持较大力度。

　　房地产政策方面，2025年政府工作报告将“稳住楼市”写入总体要求，为市场传递信心，同时涉及房地产的篇幅为历史最长，主要内容依然在防范化解重点领域风险的工作任务之中，政策目标由去年的“稳妥有序处置风险隐患”“健全风险防控长效机制”转为“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，“止跌回稳”的政策目标与去年底中央经济工作会议保持一致，也体现了政策的连续性。此次《政府工作报告》明确的多项房地产举措在2024年9月中央政治局会议后的重要会议中也多有提及。

　　促需求方面，因城施策调减限制性措施和货币化安置城中村改造或是今年工作重点。促需求政策增加“因城施策调减限制性措施”和“加力实施城中村和危旧房改造”，居民刚性和改善性住房需求也由此前的“满足”调整为“充分释放”，提法上更为积极。一方面，当前北京、上海、深圳和海南部分地区仍有限购，接下来核心城市有望根据市场变化适时优化限制性政策；另一方面，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，“加力实施”“加快改造”“加力推进”等成为多地部署今年城中村改造的关键词。民生主题记者会上，住建部部长倪虹强调要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模，预计2025年城中村改造项目将继续放量，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施有望带动更多购房需求入市。

　　去库存方面，今年《政府工作报告》较大篇幅增加了去库存政策，去库存对于楼市“止跌回稳”也将发挥关键作用。去库存政策预计将主要围绕合理控制新增土地供应、盘活存量用地和商办用房、收购存量商品房等方向展开。政府工作报告提到要“合理控制新增房地产用地供应”，预计今年库存量较大的地区或片区，新增土地供给将缩量，从源头上改善市场供求关系；针对盘活存量用地，3月11日，自然资源部和财政部联合发文，明确运用专项债券资金支持土地储备工作的多项细则，预计各地相关工作将加速落实；针对收购存量商品房，本次强调“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，未来配套政策有望持续跟进，打通政策堵点。另外，民生主题记者会上倪虹部长也指出“收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等”，为各地收购存量商品房的用途指出新的方向。

　　防风险方面，房地产融资协调机制仍将发挥重要作用，首提“有效防范房企债务违约风险”。根据金融监管总局披露数据，截至3月初，商业银行房地产“白名单”项目贷款金额已超6万亿元，房地产融资协调机制已经支持超1500万套住房建设交付。做好保交房工作有助于供给端加快修复，对于修复居民购房信心、促进市场企稳也有积极作用。另外，本次政府工作报告首提“有效防范房企债务违约风险”，整体来看，企业经营性现金流和融资性现金流同步改善是防范房企债务违约风险的有效途径，除了推动市场销售加快回稳外，给予企业更大的融资支持也是改善企业资金面的重要方式。

　　新模式方面，2025年搭建相关基础性制度或有新的进展，“好房子”建设有望加速。近几年“构建房地产发展新模式”持续在重要会议中出现，本次对于相关基础性制度的表述由2024年的“完善”调整为“有序搭建”，预计2025年预售制、土地管理制度、金融制度等相关基础性制度改革将持续推进，有望取得新的进展。同时“好房子”建设也是发展新模式的重要内容，今年首次被写入《政府工作报告》，“好房子”供应增加有利于带动改善性住房需求入市，也是促进需求释放的重要举措，倪虹部长指出“正在组织编制好房子建设指南，也在修订《住宅项目规范》”，“好房子”相关建设规范落地，有望加速各地“好房子”建设速度。

　　另外，持续推进城市更新，也是稳投资、扩内需的重要抓手。自2021年被写入政府工作报告后，近几年城市更新政策加快完善。今年以来，中央和监管部门多次强调推进城市更新，本次继续提及“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造”，也体现出城市更新的重要性。在民生主题记者会上，倪虹部长指出“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”，整体表述与去年底全国住房城乡建设工作会议时基本一致。预计2025年将有更多城市更新项目落地，各地也将加速构建符合当地实际的可持续发展新模式，完善相关配套政策，未来政策或更加注重优化规划及土地管理政策、构建可持续的资金支持机制、调动市场主体积极性等方面。

　　从政策方向上看，今年以来各地政策调整主要集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方面。公积金贷款政策的优化方向主要包括降低首套、二套公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准，延长还款期限，优化商转公，支持提取公积金用于首付等。以深圳为例，3月16日，深圳优化公积金政策，家庭最高额度提高至110万元，购买首套最高额度可上浮40%、多孩子女可上浮50%、购买保障性住房可上浮20%，合计可上浮110%，最高可贷款额度由原先的117万提升至231万，进一步加大了购买首套住房、多孩家庭等的政策支持力度，整体力度较大。各地发放购房补贴的力度也在加大，补贴力度提升也有助于带动购房者入市，如年初杭州余杭区，对新建商品住宅的家庭一次性给予5万元补助；宁德按800元/m给予购房补贴，最高可达12万元；武汉东湖新区针对多孩家庭发放购房补贴，按家庭发放6万元安居兑换券；无锡将购房补贴与马拉松赛事结合，给予赛事参与者3-8万元购房优惠，补贴方式也更加灵活。

　　城中村改造方面，去年已有部分城市落地房票安置城中村改造相关政策，去年11月，广州优化房票安置政策，发放的房票可购买的房源范围扩大至全市新建商品房；今年3月南京扩大房票的使用范围，可跨区使用，并可购买非住宅房源；洛阳在前期城中村改造安置方式的基础上，引入自主购买、组织购买等模式，其中组织购买的方式类似于国企平台收购存量商品房与安置相结合，也可促进城中村改造的推进。各地政策的持续落地也取得一定成效。数据显示，去年10月厦门房票新政实施以来，截至2025年2月25日，累计开票金额66.4亿元，4个月使用率86%，撬动购房金额100.3亿元，去化面积31.7万平方米，约占同期新建商品房销售面积四成。今年2月初郑州也披露相关数据，郑州自2024年10月底启动货币化安置以来，累计安置面积255万平方米，通过货币化安置销售商品房134万平方米，销售金额113亿元。

　　去库存方面，收回收购闲置存量土地、收购存量商品房是当前各地去库存的主要抓手。在收回收购闲置存量土地方面，根据中指监测，截至3月25日，广东、天津、江西、四川、福建等多省公示第一批拟使用专项债券收回收购闲置存量土地的项目清单，宗数超610宗，合计总面积约2900万平方米，拟收购价格合计约930亿元，其中广东已于2月末发行超300亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地，3月四川发行专项债券，其中约3.3亿元用于收购2宗闲置存量土地。3月初郑州发布《运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，其中明确按基础价格或下调5%确定收地价格，也有望为更多省市提供参考，预计接下来其他省市相关工作也将加速。此外，今年2月19日，2025年北京市政府专项债券（五至十七期）发行，其中用于土地储备项目额度超百亿元，普遍为土地一级开发项目。在收购存量商品房方面，根据中指监测，2024年以来，超80城（区）发布收购存量房作为保障性住房的公告，进入2025年，各地收购存量商品房征集公告发布频次有所减少，部分地区收购项目的资金逐渐落地。2025年2月，湖北大学收购352套存量商品房用于学生住宿的项目通过湖北省发改委批复，为各地收储存量商品房提供了新的思路。（更多土地收储数据，请查看中指数据库）

　　整体来看，预计《政府工作报告》中明确的各项政策举措将加快落实，配套政策也将围绕着促需求、去库存、防风险和新模式展开。促需求方面，一线城市有望根据市场变化适时调减限制性措施，更好发挥核心城市的带头作用，提振全国市场信心。更多城市有望进一步优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等。各地房贷利率、交易费用等也有望进一步下调，持续降低购房者置业成本。另外，城中村和危旧房改造工作也有望在今年迎来加速，通过加大货币安置、房票安置力度，为楼市引入更多需求，也是促进新房销售止跌回稳的重要举措。

　　2025年1-2月，全国房地产市场延续修复态势，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅较2024年全年明显收窄。重点城市方面，去年四季度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交实现明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效，3月多个核心城市迎来“小阳春”行情，市场延续修复态势。今年两会政府工作报告首次将“稳住楼市”写进总体要求，为市场传递信心，预计二季度各项政策落实将加快，加上去年四季度以来优质地块供应增加，接下来“好房子”项目陆续入市或将带动改善性住房需求释放，预计短期核心市场成交量有望继续修复，不同城市及城市内部板块之间分化行情或将延续。

　　二手房刚需入市节奏加快，有望加快一二手联动效应释放。近两年核心城市二手房成交表现持续好于新房，今年一季度这种态势仍在延续，二手房市场活跃度较高。值得关注的是，除了“高总价”的改善型房源成交保持较快增长外，2024年以来，重点城市“低总价”二手房成交量也出现明显回升，反映出对价格最为敏感的刚需购房者正在加快入市。以一线万以下二手房成交套数同比分别增长50%、62%、93%，今年1-2月，成交同比继续保持高增长态势。去年四季度以来，限购优化、公积金贷款政策放松等助推刚需积极入市，一季度教育需求进一步强化了这种效应。二手房成交持续放量有利于带动房价趋稳，同时二手房刚需入市有望加快新房置换需求释放。

　　去年四季度一线城市优化限购限贷等政策对市场带动明显，市场修复程度最为突出。一线城市人口吸附力强，购房需求旺盛，自2024年四季度以来，新建商品住宅、二手房成交量同比已连续两个季度保持较快增长，整体市场修复态势较明显。在市场环境改善和近期土地市场升温带动下，购房者对市场的信心以及房价企稳预期有所增强，同时优质地块供应增加也将对新房销售形成有力支撑，且北上深限制性政策仍有优化空间，若政策能够进一步优化，将对市场恢复产生积极影响，预计一线城市市场有望率先止跌回稳。

　　二线城市市场分化态势延续，强二线城市市场恢复节奏有望加快。去年926新政后，杭州、成都等核心二线城市政策进一步优化，政策效应驱动居民置业信心改善，带动市场加快恢复。从市场销售和出清周期来看，今年以来杭州、成都、合肥等核心二线城市新房销售面积同比均保持增长，且可售出清周期相对可控。从供应端来看，杭州、成都中心城区新房供应规模占比均有所提升，且去年四季度以来高溢价成交的住宅用地入市，将为市场提供较高品质项目，带动住房需求释放。从人口吸附力来看，二线城市中，合肥、杭州等城市2024年常住人口增长明显，增量均超10万人，为房地产市场提供较强支撑。此外，部分二线城市加快推动货币化安置城中村改造进展，如厦门、郑州自去年四季度执行相关政策以来，对新房销售拉动作用明显。