学术报告 罗小龙：大都市区跨界毗邻地区乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS空心化及其对策建议

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　　早期规划对跨界地区发展需求的误判，是空心化的根源之一。一方面，地方政府与开发商过度乐观预期大都市区人口外溢趋势，大规模供地开发房地产，导致住房供给远超实际需求。2018年前后，部分区域曾出现“疯狂圈地”现象，个别大开发商拿地后，其他央企、房企跟风抢地，形成“供地潮”，为后续住宅空置埋下隐患；另一方面，规划缺乏统筹，产城融合不足。多数跨界新城以居住功能为主，产业规划和产业招引滞后，未能形成“以产促城、以城兴产”的良性循环，导致新城的“空心化”。

　　房地产投资属性的过度放大，进一步加剧了市场供需失衡。调研发现，跨界新城的购房者中，投资客与炒房群体占比不低：部分上海、南京等地投资者，看中跨界地区房价低、“行政区划调整”的传言（如购买后可能划入核心城市辖区），炒房者大量购房待涨；据社交平台信息，上海某投资者在江苏启东一次性购入上百套房产，试图通过炒作获利。然而，随着房地产市场降温，“炒作”变现难；行政区划调整传言未能成真，房价持续下跌，投资客纷纷抛售，导致住房市场更加低迷；核心城市住房政策调整（如限购放松、房价下行），使得跨界新城的“价格优势”减弱，刚需群体也更倾向于选择核心城市，进一步加剧了跨界新城的住房空置。

　　行政区划分割是跨界地区产业协同受阻、空心化加剧的主要因素之一。一方面，行政区两侧的税收、政策差异导致产业转移“不敢动”。例如，南京某企业曾考虑到镇江句容投资，因句容门槛低、有税收优惠，但担心“享受南京优惠后难以迁出”，最终放弃；上海、苏州等地的企业同样面临类似问题，跨省投资的政策不确定性，制约了产业跨区域协同。另一方面，协调机制缺失，跨区域公共服务难以衔接。教育、医疗等公共服务的“属地管理”特性，导致跨界新城居民难以享受核心城市的优质公共服务，而地方政府又缺乏足够财力与资源完善配套，形成跨界新城的“配套洼地”。

　　破解跨界地区空心化，首要任务是建立高效协同的协调机制。一方面，凝聚发展共识，组建跨区域行动小组。针对跨省、跨地级市的跨界区域，由上级政府牵头，联合核心城市与周边地区，成立专项行动小组，明确发展目标、责任分工，统筹推进规划、建设、运营；另一方面，搭建全程监督平台，确保政策落地。建立跨区域规划实施监督平台，对公共服务配套、产业落地、土地利用等情况进行实时监测，避免“空头承诺”，保障居民与企业权益。此外，探索跨行政区房票安置制度。当前江苏句容已开展试点，向拆迁农民发放“通用房票”，允许拆迁安置居民在全市范围内自主选择购房，既提高了住房需求的灵活性，也促进了区域住房资源优化配置；未来可进一步推广“卖旧买新、以旧换新”等政策，激活跨界新城住房市场。

　　针对产业空心化问题，需从“空间利用”与“产业协同”两方面发力。一方面，盘活闲置工业用地。探索工业用地出让年限改革，参考江苏部分地区做法，将工业用地出让年限从50年缩短至20-30年，提高土地利用效率。同时，建立工业用地“退出机制”，对长期闲置、企业倒闭的用地进行回收再利用，引入符合区域定位的绿色制造、数字经济等新兴产业。同时，推动跨区域产业协同。依托核心城市产业优势，建立“核心城市研发+跨界地区制造”的分工体系，如上海汽车产业向太仓、昆山的延伸；同时，打破税收、社保等政策壁垒，建立跨区域税收分成、社保异地结算机制，降低企业跨区域发展成本，促进产业协同发展。

　　公共服务配套的完善，是留住人口、破解空心化的关键。一方面，压实政府与开发商责任，确保配套落地。将公共服务配套建设纳入土地出让条件，明确开发商配套建设责任，建立“配套与住房同步规划、同步建设、同步交付”机制；地方政府加强监督，对未兑现配套承诺的开发商进行处罚，保障居民权益。另一方面，推动跨区域公共服务共享。在教育领域，探索“核心城市名校+跨界地区分校”模式，如上海优质学校在江苏昆山花桥设立分校；在医疗领域，建立跨区域医联体，实现病历互通、检查结果互认；完善交通通勤配套，加密核心城市与跨界新城的轨道交通、公交班次，缩短通勤时间，提升居民居住便利性。

　　大都市区跨界毗邻地区的空心化，是中国城市化进程中“重建设、轻运营”“重规模、轻质量”问题的集中体现，也是行政区划分割、市场供需失衡、规划统筹不足等多因素叠加的结果。破解这一困境，需要从“协同机制、空间利用、政策保障”三管齐下，打破行政壁垒、激活市场活力、完善民生保障，推动跨界地区从“要素集聚”向“功能提升”转型。未来，随着大都市区一体化战略的深入推进，以及跨区域协调机制的不断完善，跨界毗邻地区有望摆脱空心化困境，再次成为推动城市高质量发展的“新引擎”。