京沪乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS“松限”楼市影响几何？丨智库

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　　与大多数二三线城市一步到位全面取消限购有所不同，北京、上海、深圳这3个一线城市采取的是“小步渐进式放宽”策略。以北京为例，近年来经历了数次优化调整，先是取消“认房又认贷”，接下来是通州区“双限购”松绑，随后是废止“离婚限购”政策、取消普通住宅和非普通住宅标准，2024年“9·30”新政，北京将非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，由连续缴纳满5年调整为连续缴纳满 3 年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为连续缴纳满 2 年及以上。8月8日的新政则明确，符合购房条件的居民家庭五环外不再限制购房套数。

　　京沪两地本轮限购政策优化调整与当前房地产市场形势密不可分。在去年9月以来一揽子房地产政策作用下，今年房地产市场经历了先扬后抑的行情，一季度各线城市市场明显回暖，特别是核心一二线城市呈现量增价稳态势，但是从4月份以来政策边际效用递减，房地产各项指标持续走弱，量价下行压力加大。根据国家统计局数据，今年1~7月全国商品房销售额和销售面积分别同比下降6.5%和4.0%，累计同比降幅扩大，其中7 月销售额、面积分别同比下降 14.1%和7.8%。价格方面，7 月 70 城新房、二手房价格指数环比分别下跌 0.3%和0.5%，其中一线城市新房、二手房价格指数分别环比下跌 0.2%和1.0%，一线城市二手房价格下行压力加大。

　　关于京沪两地松绑限购，此前市场早有预期。8月8日北京新政落地，部分观点认为政策力度低于预期——政策仍要求购房者具备京籍或是足够社保年限，并没有放松外地居民在北京购房的要求。国信证券认为，本次力度相较此前几轮政策稍弱，边际释放的购买力恐有限，但是有望成为一线城市新一轮放松的开始，期待力度较大的“止跌回稳”新政。天风证券则认为，“本次北京五环外限购取消政策，适时、精准、且力度超常规”，“从外向内、逐步放松显示地方政府对市场调节的灵活性及连贯性”。

　　2025年1~7月，北京全市新建商品房销售面积601万平方米，同比增长2.5%，其中住宅销售面积389.8万平方米，下降6.8%。特别是7月以来市场呈现转弱迹象。本次政策优化旨在及时巩固前期止跌回稳成果。从成交区域和库存情况看，北京新房销售套数中五环外占比超80%，二手房五环外成交占比超50%；库存方面，五环外新房库存约占8成，五环外二手房挂牌量占比约5成。由此可见，本轮政策锚定成交及库存集中区域，旨在调节高库存区域供需矛盾，可以说定位精准。

　　这方面，广西的成功案例为市场提供了借鉴和参考。近日广西壮族自治区住房和城乡建设厅在官网上介绍了广西通过“房票”安置扩面、“以购代建”、危旧房改造“拆旧买新”、使用住房公积金增值收益收购存量商品房等情况。2025年上半年，广西推出“房票”安置扩面、危旧房改造提速、使用住房公积金增值收益收购存量商品房、城中村改造有序推进等房地产政策“组合拳”，商品房库存持续消化，推动房地产市场止跌回稳。截至今年6月底，广西已收购存量商品房2万套，拉动全区商品房销售面积增速9.35个百分点。同时，广西推行“房票”安置、“以购代建”、危旧房改造“拆旧买新”，消化存量商品房40万平方米，全区商品房库存同比下降21.1%。今年1月至7月，广西新建商品住宅销售面积同比增速5.7%，增速排名全国第6位。

　　国务院会议提出“多管齐下释放改善性需求”，刚刚发布的《意见》也提出，“系统推进‘好房子’和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’建设”。由此可见，“好房子”和完整社区建设将成为释放改善性需求的重要发力点。城市更新、城中村改造和危旧房改造从存量入手，“好房子”建设则从增量入手，达到多管齐下释放需求的目的。

　　8月8日，北京放松限购政策，核心变化是：符合条件的家庭五环外不限购，且成年单身人士视为家庭。8月25日，上海放松限购政策，与北京相似，符合条件的家庭外环外不限购，且成年单身人士视为家庭，同时，上海对商贷利率进行调整，首套房房贷取消利率下限，且不再区分首套房与二套房。我们认为，一线城市后续仍有需求端放松空间。当前楼市景气度未有显著回暖，地产基本面仍在磨底，8月京沪先后出台需求端边际放松政策，我们认为在宏观经济承压和美元降息预期之下，政策加码空间打开。

　　本轮北京、上海新政节奏符合预期，力度较为克制，有助于区域库存去化。我们认为，这一系列“因城施策”强化了对行业中长期修复通道的信心，未来不需要过度猜测短期政策节奏，一方面在于在关键时刻，尤其是在“止跌回稳”压力加剧的情况下，会有更多、更全面的政策出台以提振市场，另一方面在于房地产主体风险亦在明显降低，新的地块的利润率回到了合理水平，通过时间的累积，还能持续经营的开发商的资产负债表会得到修复。鉴于二季度以来新房市场量价走弱的趋势下全年止跌回稳压力加剧，后续政策空间较大。8月北京、上海相继落地调整优化限购政策、加大公积金政策支持等，未来深圳或将跟进；随着城市更新工作的展开，城中村和危旧房改造政策有望进一步优化；此外，货币政策仍有宽松空间。

　　8月25日，上海继北京放松地产政策后，迎来宽松政策，政策放松强度略强于北京。改善群体是政策预期进一步激发的主要群体，包括外环外不限购套数，不再区分首套二套房贷利率，均有助于多套置业需求客户降低置业门槛及成本；公积金推行“又提又贷”，拓宽“以租养贷”通道，利好最为敏感的刚需客户；满足要求非沪籍客户首套暂免征房产税，且由此前限购1套放松至不限购，利于吸引外来置业需求；此外，提取公积金为首付，提高公积金贷款额度，不再区分单身及家庭均面向新房，新房市场获政策倾斜关注。

　　2025 年8 月25 日，上海六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，调整方向包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。我们认为本次上海跟进优化楼市新政，在优化限购、加大公积金政策支持方面与北京较为相似；而在明确不再区分首套、二套住房商贷利率、完善房产税等方向上的调整力度略大于北京。未来看，我们判断随着京沪先后优化楼市政策，短期内深圳有望加速跟进落地，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。

　　我们认为政策宽松有利于上海外环外新房库存去化，可能推动上海房地产市场阶段性回暖。1）2025年上半年上海房地产市场热度分化明显，核心区保持较高开盘去化率，而外围区域开盘去化率不到40%。2）截至2025年6月末，上海商品新房存量套数约为5.22万套，存量面积约为596万平方米，外环外库存套数占比约87%，外环外面临一定库存去化压力，此次政策宽松针对外环外取消限购套数，且购买新房可提取公积金作首付，对症下药促库存去化。