乐鱼体育- 乐鱼体育官方网站- 世界杯指定平台LEYU SPORTS2004年上半年深圳房地产市场分析 深圳市国土资源和房产管理局

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　　今年上半年，随着深圳宏观经济的持续、快速发展，房地产市场继续呈现稳定、健康的发展局面，房地产开发规模得到适度控制，市场销售持续旺盛，房地产价格小幅波动，基本保持平稳。（一）在国家和市政府宏观调控作用下，深圳房地产开发规模明显得到控制，房地产市场平稳运行截止今年6月底，全市完成商品房开发投资2301.58亿元，同比增长17.05%。从商品房建设规模看，今年上半年，商品房施工面积为2248.62万平方米，同比下降2.7%，其中商品住宅施工面积16711.59万平方米，同比下降4.48%；商品房新开工面积520.43万平方米，同比减少12.44%；商品房竣工面积为282.51万平方米，同比减少26.99%，其中商品住宅竣工面积217.82万平方米，同比减少28.52%。随着商品房施工和竣工面积的减少，商品房空置也有所下降，6月底我市商品房空置面积为232.42万平方米，其中商品住宅空置面积为144.12万平方米，商品房空置面积、商品住宅空置面积分别比去年同期下降了6.27％、4.82％。这些数据表明，商品房开发建设规模小幅收缩，有利于消化存量，减小空置。总体来看，在国家和政府宏观调控作用下，今年上半年，房地产开发建设规模继续得到控制，这有利于保证深圳房地产市场平稳运行。

　　（二）继续实施房地产用地紧缩政策，商品房用地出让得到严格控制今年上半年，政府以拍卖的形式出让了两宗商住混合用地，面积分别为11.12万平方米、1.46万平方米，分别位于宝安区西乡中心区和宝安石岩中心区；以挂牌方式出让了两宗商务酒店用地，面积分别为3.32万平方米及5.01万平方米，分别位于宝安中心区和大工业区。自去年下半年以来，为了防止经济过热，国家实施了一系列宏观调控政策，同时要求土地管理部门积极运用土地政策参与宏观调控。国务院先后下发了几个文件，出台加强土地管理的政策，严格控制建设用地规模。根据国家政策的要求，我市严格把好土地供应关，严格控制土地的供应规模，特别是房地产用地规模，新增房地产用地出让面积继续控制在100万平方米左右。根据2004年土地供应计划，今年我市计划出让土地1287万平方米，比去年增加117万平方米。其中，工业和基础设施用地占主导地位，两者合计达到1002万平方米，占全年供应总量的77％；居住用地为115万平方米，其中商品房用地为108万平方米，仅占年度土地出让总量的8.4％，在今年土地供应总量中所占比例较小，且基本分布在特区外。（三）市场需求持续旺盛，商品房销售面积全面增长，非住宅物业所占比例有所上升2004年上半年，全市新建商品房销售面积为460.71万平方米，与去年同期相比增加20.12%，其中商品住宅销售面积为409.65万平方米，比去年同期增加14.91%；商品房销售收入为188.93亿元，同比增长27.42％，其中住宅销售收入为164.63亿元，同比增长26.79％。从商品房销售结构看，住宅销售面积占商品房销售总面积的比例为89%，住宅销售比例略有下降。非住宅物业销售面积大幅上涨，其中办公楼销售面积15.34万平方米，同比增长115.95％，商铺销售面积28.79万平方米，同比增长100.43％，非住宅物业占商品房总面积的比例达到11％，与去年同期相比上升了4个百分点（见图1）。上述数据表明：我市商品房销售量持续高速增长，房地产市场需求持续保持旺盛趋势。另外，根据统计数据，目前深圳房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征。新建住宅市场中90％需求者为国内或境外个人，购房者中首次置业者的比例达到65%以上，而近60％的购房者为来深圳2～6年的新增人口，80％的购房者以自住或自用为目的。以自住或自用为主的住房需求，减小了房地产炒作的可能，使全市房地产市场在持续繁荣中保持理性发展，有利于避免房地产过热现象的产生。

　　（四）二手楼市场持续快速发展，增长速度创新高二手房地产市场日趋活跃，交易面积日趋增加。上半年我市二手房交易件数为26832件，交易面积达到330.01万平方米，交易面积比上年同期增长63.6%（见图2），已超过历年二手房交易增长速度。二手楼交易面积与同期新房销售量的比例达到0.81：1，亦超过历年同期比值。二手楼交易面积已趋于接近新房销售面积，说明二手楼市场需求旺盛，已占据我市房地产市场的半壁江山。二手楼市场为我市低收入者提供了充足的房源，使我市住房梯度消费结构更趋合理。

　　另外，二手市场的发展也说明居民改善居住条件的愿望强烈。近年来，我市居民二次置业持续保持较高水平，据今年春交会抽样调查，随着近年来居民经济实力的增强和住宅技术水平的提升，我市居民二次及二次以上置业占意向消费者总量的35％，多为来深8年以上具有一定经济实力的消费者。这部分消费者对新建住宅产生较大的需求，促使其卖旧买新，并成为增加新建及存量商品房需求的主要动力。而对于部分新增人口和收入水平较低的消费者，由于二手房价格与新房仍存在较大差异，二手市场具有一定的价格优势，能够适应其在收入水平限制下有效需求的实现。此外，我市近年来各项促进存量市场发展政策的实施，政府对社会环境综合治理的加强，也有效的促进了二手市场的发展。尤其是今年3月以来，市政府整顿市容环境梳理行动的开展，不仅全市市容、市貌得到净化和改善，不仅一些房地产开发企业积压达多年的空置商品房得到消化，二手楼市场也进一步活跃。随着深圳二手楼市场的快速发展，存量市场在整个房地产市场中的地位不断加强，已成为深圳房地产市场的重要组成部分。这对于满足不同层次消费者的住房需求，形成合理的二、三级市场结构，抑制房价上涨，保证全市房地产市场的健康、稳定发展，具有积极的作用。

　　（五）南山区住宅销售面积稳居首位，中、小户型住宅继续成为市场主力，别墅所占比例微小从不同区域的销售情况看，南山区住宅销售比例明显增加，龙岗、福田、罗湖区住宅销售面积所占的比例有所减少。根据图3，南山区住宅销售面积占全市住宅销售总面积的比例为36％，与去年同期相比，增加了12个百分点。目前，随着特区内罗湖区和福田两区土地资源的日益减少，两区房地产开发及销售规模出现下降趋势，而南山区开发规模较大，尚有多个较大楼盘在售，且房价相对比罗湖、福田区低。而且近年来，随着南山区经济社会的快速发展，区域基础设施已相对完善，交通日趋便利，其生活环境的舒适与便利程度已与罗湖、福田基本相当，对房地产消费者具有越来越大的吸引力。这种情况下，越来越多的消费者选择在南山购房，使南山区住宅销量不断上升，其销售面积占全市的比例已超过了1/3。

　　从不同户型住宅的销售情况来看，除一房住宅所占比例略有增加外，住宅户型结构基本与去年同期保持一致。其中，二房、三房住宅占63%，继续为住宅的主力户型。另外，今年上半年共销售别墅98套，面积2.85万平方米，占住宅销售总面积的比例很小，不到为1％。 （六）商品房批准预售面积出现一定幅度增长，市场供求关系更加趋于均衡。 今年上半年，我市商品房批准预售面积439.87万平方米，比去年同期增加6.08%，其中住宅批准预售面积为377.63万平方米，比去年同期上升9.1%（见图4）。今年初，在我市房地产市场需求持续旺盛的引导下，在建房地产开发项目投资加快，商品房批准预售规模上升较为明显。从商品房批准预售与实际销售量的比例看，上半年商品房批准预售面积与实际销售面积的比例为0.96：1。其中，住宅批准预售面积与实际销售面积比例为0.92：1，比去年底增长了4个百分点，住宅新增供应出现上升趋势。

　　根据统计，近年来全市已批准预售但尚未售出的商品住宅面积为140万平方米，空置商品住宅为144万平方米，加上今年上半年已批准预售的住宅供应量，市场新房合计供应量达到660万平方米。与上半年近410万平方米的实际销售相比，住宅供应储备相对充足，基本能够满足新房买卖与租赁需求，并使消费者有充分的选房余地。这对于稳定房价、保证市场供求平衡具有积极意义。 （七）房价基本保持平稳，商品住宅全市平均交易价格水平较去年下半年有所下降，但按同质同类房屋比较，住宅价格指数同比小幅上升 2004年上半年，全市商品房平均交易价格为6359元/平方米，其中住宅平均交易价格为5830元/平方米。自2003年以来，深圳每月商品住宅价格波动幅度较小，基本保持平稳（见图5）。

　　2003年上半年，全市商品住宅平均交易价格为5558元/平方米，下半年为5955元/平方米。2004年上半年，住宅平均交易价格为5830元/平方米，较去年下半年的价格水平下降了2％。主要原因在于：一是特区外中低价位住宅在市场上占有较大比重，如6000以下的住宅在市场上占60%以上份额，比去年底约上升2个百分点，一定程度上拉低价格水平；二是特区内高价位住宅较为集中的罗湖、福田两区交易量占全市的比例下降较大，从去年底的32％降至25％，进一步使全市住宅价格水平降低。根据今年春交会抽样调查：消费者对6000元以下的中低价位住宅的意向购买程度达到80％，说明消费者对此价位偏好较强。而市场实际销售也表明，目前市场交易价格水平仍集中在6000元以下，价格结构也基本合理，房地产市场仍是满足中低收入者消费的大众市场。

　　但是，按同质、同类、同区位楼盘进行比较，2004年上半年全市商品住宅价格指数比去年同期上升3.6个百分点。 （八）写字楼销售主要集中在福田区，龙岗区商业用房销售面积所占比重有较大上升 由于市民中心的启用，加大了中心区的集聚和辐射作用，有力地带动了福田区写字楼的销售，2004年上半年办公楼销售主要集中在福田区。上半年福田区办公楼销售面积13.61万平方米，同比增长140.46％，占全市的比例也由去年上半年的73％上升到88％，使全市办公楼交易均价有较大幅度的上升。上半年全市办公楼交易均价为9700元/平方米。 上半年，特区外商铺需求更加旺盛，上半年特区外商铺的销售面积为21.17万平方米，同比增长123.72％，大大高于特区内68.14％的同比增长速度。龙岗区商铺销售面积所占比例有较大幅度的上升，销售面积占全市的比例为43％，比去年增加17个百分点，而罗湖区商业用房销售面积所占比例下降4个百分点。由于特区外商业用房所占比例增加，从而拉低了全市商铺平均交易价格水平，全市商铺均价为11368元/平方米。

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